一、估概预算简介及相互间的关系

1.投资估算

在投资决策阶段，以方案设计或可行性研究文件为依据，按照规定的程序、方法和依据，对拟建项目所需总投资及其构成进行的预测和估计，是在研究并确定项目的建设规模、产品方案、技术方案、工艺技术、设备方案、厂址方案、工程建设方案以及项目进度计划等的基础上，依据特定的方法，估算项目从筹建、施工直至建成投产所需全部建设资金总额并测算建设期各年资金使用计划的过程。

2.设计概算

在投资估算的控制下根据初步设计（扩大初步设计）的图纸及说明，利用国家或地区颁发的概算指标、概算定额、综合指标、 预算定额、各项费用定额或取费标准（指标），以及各类工程造价指标指数或其他价格信息和建设地区自然、技术经济条件和设备、材料预算价格等资料，按照设计要求，对建设项目从筹建至竣工交付使用所需全部费用进行的预计。

3.施工图预算

以施工图设计文件为依据，在工程施工前对工程项目的投资进行的预测与计算。

 

各造价的准确性“渐进明细”，一个比一个更真实的反映项目的实际投资，他们之间存在着前者控制后者，后者补充前者的相互作用关系，所以估概预算复核也是要紧紧把握以上主线。

二、投资估算复核要点

1.估算复核简介

投资估算一般采用估算指标或类似工程概算指标。估算复核的重点从以下几个方面把控：

（1）项目的完整性：避免投资估算有多项、重项或者漏项，保证估算内容完整、真实。

（2）造价的合理性：要在优化和可行的建设方案的基础上，根据有关规定认真、 准确、合理地确定经济指标，以保证投资估算的质量，使其真正地起到决策和控制的作用。

（3）计算的正确性：投资估算要留有余地，既要防止漏项少算，又要防止高估冒算。工程其他费的计算要与国家或当地规定相符。
2.估算复核主要步骤

（1）通过方案设计文件资料，了解项目的基本情况，明确估算编制范围。

案例1：某学院的综合技术指标表，通过指标表可以知道建设内容，同时也要了解可研（如有）和甲方的要求，特别是工程方案设计。

 

（2）复核建安费用组成是否完整，是否有重复或者遗漏的工作内容

a)复核投资估算的工程内容，包括工程规模、自然条件、技术标准、 环境要求，与规定要求是否一致，是否在估算时已进行了必要的修正和反映，是否对工程内容尽可能量化和质化，有没有出现内容方面的重复或漏项。

b)对各单位工程包含内容是否齐全，一般单位工程包含土建、装修（明确粗装还是精装）、给排水、消防、暖通、电气、智能化等，注意抗震支架、泛光照明、电梯工程是否包含。室外工程一般包括室外管网、室外照明、园林绿化及铺装、道路、配套设施、室外变配电、化粪池、污水处理站等。

（3）如何修正

当钢筋、混凝土、砌体、钢结构等主要材料价格变化较大时，计算现行价格与类似工程项目价格的价差，根据建筑面积的单方含量调整单方指标。

当其他分项工程如门窗、外墙涂料或真石漆、幕墙价格或施工工艺要求较拟建工程高时，根据价差和分项工程在单位工程的占比，适当提高指标。

对于装修工程，需明确是毛坯交付、公区精装修还是全部精装修，需核实装修标准，按照不同的装修标准计入装修造价指标。复核装修指标是否与装修档次相符。

对于安装工程，需核实各分部工程包含内容。一般给排水工程在地下部分的指标低于地上部分，给排水工程是否需要考虑中水系统等。消防工程是否需考虑气体灭火系统。电气工程是否是否需考虑生产动力；暖通工程包含采暖空调、通风、防排烟系统，根据单项工程的功能要求确定暖通工程所包含内容（例如是否集中供暖，是否为中央空调等）。材料设备是按普通中低档还是高档品牌考虑，若材料设备较类似项目要求较高，可适当提高单位指标。

对于地下室，土建与安装复核同上，需注意核实地下室是否含人防，人防地下室增加部分是否考虑。根据现场实际情况考虑土石方、地基处理、基坑支护、基坑降水，可与现场人员沟通现场是否需要进行地基处理，是否需要进行基坑降水，基坑支护有无特殊要求等。

对于室外工程，绿化面积一般已给出，可根据总平图圈出道路和硬质铺装的面积，根据园林绿化的标准可以估算相应金额。室外管网、室外照明根据经验指标乘以室外面积也可以估算相应金额。根据总平图核实室外是否有廊架、水景、小品、游乐设施等公用配套设施，核实室外是否有化粪池、雨水回收站、污水处理站等。

对电梯工程、变配电工程、燃气工程等专项工程未在安装工程中列项的，则需单独列项。

案例：某生物产业园估算复核，可研文本中的估算是按单位工程进行预估，估算复核时，我们对建筑工程进行细化列项，根据类似工程单位指标，粗略估算各部分的工程量，参考项目所在地的市场价进行预估，汇总得出估算金额。此种方式适用建筑方案比较明确且常规、技术指标比较清晰的项目。

 

案例：某美术馆，地上两层钢筋混凝土框架+钢网架，美术馆层高为正常房屋层高的2倍以上，使用空间大跨度区域较多，然后屋面是直立锁边铝镁锰板屋面，则需要充分考虑土建结构费用。

 

案例：某科技大会堂，也是框剪结构+局部钢结构，考虑剧院建筑高度达到30m以上，上空部位只能按投影面积计算建筑面积，按正常层高度折算上空部位单方造价后，经综合计算，预估土建造价约4000元/m2。室内装饰工程无装修标准，只能根据类似工程进行预估。外立面为幕墙，可以根据外立面轮廓线及建筑物高度粗略计算外立面面积，按照当地玻璃幕墙的市场价估算外立面造价。安装工程和室外工程中偏高的工程调低。

 

 

估算的单方造价只是强调其合理性，不宜在总体“粗放”的基础上强调细部价格的精确性，更不能片面追求“核减”效果。

（4）复核工程建设其他费（二类费）的完整性和计算的正确性，看是否有多计或漏计，是否按国家或当地规定计取。复核各个费用项目与规定要求、实际情况是否相符，有否漏项或多项；费用类别是否符合项目的具体情况、国家规定及建设地区的实际要求，特别是当时政府的最新文件要求；根据当地的市场价，是否针对具体情况作适当的增减，若有二类费已签订合同，则直接计入合同金额。

（5）复核预备费是否计取，基本预备费率取值应按国家及有关部门的规定，如没有规定时，一般可根据工程具体情况在投资估算阶段按５％ ～１０％计取，在初步设计概算阶按４％ ～６％计取。

（6）复核建设期贷款利息，核实是否按甲方要求建设期及最新银行贷款利率计算利息。

（7）编制投资估算复核说明书，分析差异产生的原因。

级等。

（7）编制复核报告：分类整理，分析原因，汇总金额，编制概算复核说明书。（待续）

来源：马楠讲造价，仅供学习参考，无商业用途

申明：本篇图文版权归原创作者所有，如有侵权请联系我们删除

诚邀资源合伙人

您有工程项目资源，我有专业、精准、高效造价咨询服务团队！

业务板块：工程造价咨询业务、工程管理服务、房地产评估、矿产资源储量评估服务、节能管理服务、财政资金项目预算绩效评价服务、土地调查评估服务、水土流失防治服务、社会稳定风险评估

网址：www.insomniacure101.com

地址：贵阳市观山湖世纪金源购物中心商务楼B座26层